Łukasz Jeżak, LoveKra­ków.pl: Jak to moż­liwe, że Gale­ria Plaza dalej funk­cjo­nuje? Więk­szość lokali jest tam poza­my­kana. Bra­kuje zarówno najem­ców, jak i klien­tów.

Jaro­sław Strze­szyń­ski, ana­li­tyk MRN: Tylko wła­ści­ciel mógłby to wyja­śnić, ale nie sądzę, że chciałby (wła­ści­ciel obiektu nie odpo­wiada na nasze zapy­ta­nia – red.). W grę wcho­dzić mogą albo powody mar­ke­tin­gowe – wła­ści­ciel uważa, że łatwiej będzie mu sprze­dać otwartą gale­rię bez najem­ców – albo bizne­sowe. Moż­liwe, że w związku ze zobo­wią­za­niami wyni­ka­ją­cymi z róż­nych umów straty wła­ści­ciela w przy­padku zamknię­cia gale­rii byłyby więk­sze niż teraz.

Cie­kaw­sze pyta­nie to „dla­czego tak funk­cjo­nuje?”. W tym zakre­sie rów­nież naj­lep­sze infor­ma­cje ma wła­ści­ciel, który wie, jak i dla­czego tra­cił kolej­nych najem­ców. Czy wpierw zaczęła spa­dać liczba klien­tów, a to pocią­gnęło za sobą wyco­fa­nie się najem­ców, czy też może z jakichś wzglę­dów, kiedy zaczęli wyco­fy­wać się najemcy, pocią­gnęło to za sobą spa­dek liczby odwie­dza­ją­cych.

Może to zarządca popeł­nił kar­dy­nalne błędy, które spra­wiły, że gale­ria jest w więk­szo­ści opu­sto­szała.

Zarzą­dza­nie Plazą nie nale­żało do wzor­co­wych. Jed­nym z istot­niej­szych czyn­ni­ków deter­mi­nu­ją­cych suk­ces gale­rii han­dlo­wej jest dobór najem­ców. Najem­ców dzieli się na pewne grupy, naj­waż­niej­szych z nich okre­śla się jako tzw. kotwice. Są to najemcy, dla któ­rych klient wybiera się do cen­trum han­dlo­wego, przy oka­zji odwie­dza­jąc inne sklepy. Czę­sto jedną z takich kotwic jest mar­ket spo­żyw­czy i nie ina­czej ma się sytu­acja w Pla­zie.

Supermar­ket w Pla­zie nie jest zbyt duży, ale w waż­nym okre­sie roz­woju gale­rii funk­cjo­no­wał tam sklep Inter­mar­che, który w Pol­sce nie jest i ni­gdy nie był zbyt mocną marką. W związku z mniej­szą skalą dzia­łal­no­ści nakłady rekla­mowe tej marki były znacz­nie niż­sze niż u kon­ku­ren­cji. Tym samym była to słaba „kotwica”, nieprzy­cią­ga­jąca zbyt wielu klien­tów.

Obec­nie w Pla­zie działa Car­re­four. Poważna marka, choć jak na sklep tej rangi, lokal w Pla­zie mają nie­wielki z ogra­ni­czo­nym asor­ty­men­tem pro­duk­tów. Strefa gastro­no­miczna przy kinie rów­nież nie została zbyt szczę­śli­wie popro­wa­dzona. Usy­tu­owany na fron­cie McDo­nald’s wła­ści­wie nie prze­pusz­czał klien­tów do poło­żo­nych z tyłu innych restau­ra­cji, które rela­tyw­nie szybko zostały poza­my­kane.

Mówi się, że jed­nym z głów­nych pro­ble­mów Plazy jest to, że usy­tu­owano ją po złej stro­nie drogi.

Gale­rie naj­czę­ściej odwie­dzamy, wra­ca­jąc z pracy. Kiedy odda­lamy się od cen­trum Kra­kowa, dotar­cie do Plazy spra­wia nam trud­ność, ponie­waż gale­ria została wybu­do­wana po dru­giej stro­nie alei Pokoju. Z kolei dojazd do Plazy od strony ulicy Mogil­skiej jest bar­dzo słabo eks­po­no­wany i pra­wie nieozna­czony. Oczy­wi­ście można skrę­cić w lewo na świa­tłach, ale w przy­padku natę­żo­nego ruchu samo­cho­do­wego jest to utrud­nie­niem. Poło­że­nie M1 Kra­ków oka­zuje się bar­dziej korzystne.

Warto przyj­rzeć się roz­wią­za­niu zasto­so­wa­nemu w War­sza­wie dla CH Blue City. Wystą­pił tam podobny pro­blem, co w przy­padku Plazy, tyle że po prze­ciw­nej stro­nie ulicy znaj­duje się CH Reduta. Zjazd do Blue City wyko­nany został jako bez­ko­li­zyjny tunel pod Ale­jami Jero­zo­lim­skimi, któ­rym dojeż­dża się bez­po­śred­nio do par­kingu pod­ziem­nego. Uwa­żam, że prze­bu­dowa układu komu­ni­ka­cyj­nego może popra­wić sytu­ację Plazy.

Czy to pierw­szy przy­pa­dek tzw. mar­twego cen­trum han­dlo­wego (ang. zom­bie mall)?

Naj­wię­cej zamknię­tych gale­rii han­dlo­wych znaj­dziemy w Sta­nach Zjed­no­czo­nych, gdzie na prze­sy­co­nym rynku słabsi gra­cze po pro­stu pole­gli. Nato­miast w Pol­sce iden­tyczny przy­pa­dek znaj­dziemy w War­sza­wie. Fort Wola to cen­trum han­dlowe, które w 2017 roku zostało zamknięte i do tej pory nie znamy real­nego ter­minu zakoń­cze­nia moder­ni­za­cji tego obiektu. Inwe­stor CH Fort Wola tłu­ma­czy to m.in. pro­blemami wyni­ka­ją­cymi z pozy­ska­nia tere­nów pod roz­bu­dowę par­kin­gów.

Co będzie dalej z Gale­rią Plaza? Czy budy­nek można wyko­rzy­stać w inny spo­sób niż dotych­czas?

Zgod­nie z pla­nem zago­spo­da­ro­wa­nia prze­strzen­nego gale­ria poło­żona jest na tere­nie prze­zna­czo­nym pod usługi komer­cyjne, z dopusz­cze­niem han­dlu wiel­ko­po­wierzch­nio­wego. Plan nie pozwala w tym miej­scu zre­ali­zo­wać zabu­dowy miesz­ka­nio­wej, a spo­śród funk­cji usłu­go­wych komer­cja i han­del wiel­ko­po­wierzch­niowy jest zde­cy­do­wa­nie najbar­dziej korzystny. Nie należy spo­dzie­wać się, aby w tym miej­scu mogło powstać cokol­wiek innego niż cen­trum han­dlowe.

Sądzę, iż wła­ści­ciel obiektu przy sprzy­ja­ją­cej koniunk­tu­rze podej­mie decy­zję o moder­ni­za­cji Plazy: prze­bu­do­wie ele­wa­cji, układu komu­ni­ka­cyj­nego i od nowa skomer­cjalizuje gale­rię.