Niekontrolowana zabudowa, jaką nasze miasto przeżywało w ciągu ostatnich dwóch dekad, odbija się czkawką nie tylko mieszkańcom, ale również deweloperom, których inwestycje są postrzegane w najlepszym razie jako zło konieczne.

To nie tylko przypadłość czysto krakowska. W 2021 roku portal Otodom z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich stworzył raport, z którego wynika, że jedynie 25 proc. Polaków wyrażało pozytywną opinię o deweloperach. Cztery lata temu sytuacja była inna, obecnie mieszkania mocno podrożały i jest ich mniej. Przy okazji pojawiło się więcej kontrowersyjnych przykładów patobudownictwa.

„Wszystkie kary na mnie idą”

Ale czy za memiczne 15-metrowe apartamenty z toaletą w kuchni odpowiadają deweloperzy? Agnieszka Widłak-Lindsay, prezes krakowskiego oddziału PZFD, odpowiada bez wahania, że nie. – To jest patologiczne zjawisko, ale czy patodeweloperka? Zgodnie z prawem nie możemy zbudować mniejszego mieszkania niż 25 mkw. – przypomina.

Jednak to, co ze 100-metrowym mieszkaniem albo 300-metrowym domem zrobi jego kolejny właściciel, to już inna sprawa. – Szatkują te lokale czy domy na np. 10 osobnych jednostek i sprzedają w formie udziałów w nieruchomości. Uważam, że obwinianie o to deweloperów, nie jest fair – stwierdza Widłak-Lindsay.

– Przypisuje się nam wszystko, ale ja mogę ponosić pełną odpowiedzialność za nasze działania i inwestycje, a nie tego typu rzeczy – dodaje.

Piotr Gaweł z Towarzystwa Urbanistów Polskich w Krakowie tłumaczy, że patodeweloperką już jest sam fakt, że w ich ułożonym dotąd sąsiedztwie powstaje np. blok i nieważne, czy jest on trzy-czterokondygnacyjny. Wraz z taką inwestycją pojawiają się problemy z miejscami parkingowymi, jeśli infrastruktura nie jest na odpowiednim poziomie, czy znika kolejna przestrzeń np. na spacery.

Bernadetta Półchłopek-Szczygieł z Małopolskiej Okręgowej Izby Architektów stawia sprawę jasno: – Patodeweloperka to każde działanie inwestycyjne, w którego efekcie powstaje obiekt budowlany niezgodny z przepisami techniczno-budowlanymi i aktami planowania przestrzennego – stwierdza. Architektka dodaje, że obecnie trwają spotkania ze miejskimi urzędnikami w sprawie wypracowania takich przepisów, które na poziomie samorządu będą możliwe do wdrożenia, a wszelkie uzasadnione decyzje odmawiające wydania pozwolenia na budowę, mogły obronić się przed wojewodą czy sądem administracyjnym.

Takim przykładem jest między innymi wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej. Miastu zależy (od niedawna), żeby były to tereny, z których w jakikolwiek sposób można skorzystać, a nie dachy czy zielone ściany. – Nie możemy ich zakazać w planie miejscowym, ale można stwierdzić, że ich maksymalny udział to 5 proc. – wskazuje.

– My mamy to już rozpoznane. Mowa tu o kwestii generowania korków, podtopień czy budowy na tzw. ryzykownych terenach – skażonych i osuwiskach. Ludzie widzą, że to, co powstaje jest nie najlepsze dla otoczenia, a dodatkowo generuje zagrożenia – mówi z kolei prof. Mariusz Czop z Koalicji Ruchów Krakowskich.

Radny Łukasz Maślona twierdzi, że dochodzimy do momentu, jaki był 20 lat temu, gdzie dentysta z prawnikiem mógł założyć spółkę i budować. – Apogeum była firma Leopard i wypowiadanie klientom umów z uwagi na rosnące ceny. To doprowadziło do powstania ustawy deweloperskiej – przypomina.

Radny uważa, że niezbędne są regulacje na poziomie centralnym, a deweloperzy przed zarzutami mogą się bronić jakością, nawet w momencie, gdy budują mieszkania na usługach. Ważne jest, aby takie inwestycje był ucywilizowane, czyli spełniały wszelkie parametry takie, jak dla obszarów pod budownictwo mieszkaniowe.

– Przy ul. Centralnej członek PZFD buduje na usługach mieszkania. Nie widzę nadziei, że deweloperzy sami z siebie będą wskazywać na czarne owce – dodaje. Według Łukasza Maślony PZFD powinien przyjąć swoje lokalne standardy budownictwa i każda firma, która zostaje członkiem, obiecać ich przestrzegać.

Otwarci na rozmowy, umiarkowany optymizm

Zgadza się z tym prezes Agnieszka Widłak-Lindsay. – Nie chcemy aby przydarzył nam się drugi Ruczaj – mówi. Przedstawicielka branży twierdzi, że najlepiej budować mieszkania na terenach pod to przeznaczonych, a jeśli nie, to faktycznie stosować takie wskaźniki, jakby to były tereny pod mieszkania. Dodaje jednak, że branża chce, by wszyscy byli równo traktowani. Prezes twierdzi, że deweloperzy są otwarci na dyskusje z miastem i stroną społeczną, bo sami nie wypracują racjonalnego podejścia do biznesu.

Agnieszka Widłak-Lindsay zwraca też uwagę na to, że do Krakowa już nie przyjadą wielkie korporacje i nie będą budować biurowców. – Mamy za dużo terenów usługowych – mówi.

Wyjściem z tej sytuacji mogą być punktowe zmiany w planach miejscowych (ZPI). Zdaniem branży, wnioski są jednak zbyt długo rozpatrywane. Nie ma sztywnych terminów obowiązujących radę miasta do ich rozpatrzenia, w wyniku czego inwestorzy nie mogą być niczego pewni, a ponoszą konkretne koszty np. koszt kapitału. – Musimy wiedzieć, ile ta procedura będzie trwała, aby planować zarówno inwestycje główną, jak i uzupełniającą. Nie zapominajmy, że Zintegrowane Plany Inwestycyjne to przedsięwzięcie gminy i inwestora, którego beneficjentem jest społeczeństwo i obie strony powinny działać w jego interesie - podkreśla prezes Widłak-Lindsay

Bernadetta Półchłopek-Szczygieł mówi, że panował optymizm w związku z Zintegrowanymi Planami Inwestycyjnymi, ale obecnie osłabł. Zwraca również uwagę na to, jak powinna przebiegać ta procedura.

– To też test czy potrafimy współpracować. Jeśli inicjator wyjdzie z założenia, że chce maksymalizować zyski, skazuje taki projekt na porażkę. Nie tylko w Krakowie tak jest. Obecnie wszędzie każda inwestycja budzi niepokój, bo zaufanie do inwestorów jest niskie – uważa architektka.

– Jesteśmy za ZPI, ale chcemy jasnych zasad. Dla nas pierwszorzędna w kwestii inwestycji towarzyszącej jest poprawa dostępności do tanich mieszkań dla nauczycieli i naukowców, studentów, następnie poprawa infrastruktury, a biblioteki i tego typu propozycje to sprawy trzeciorzędne – zaznacza Mariusz Czop.