Gmina posiada pięć działek na terenie między ulicami Wielicką a Prokocimską. W planie miejscowym są one przeznaczone pod zabudowę wielorodzinną oraz usługową. Kilka lat temu rada miasta nie zgodziła się na sprzedaż ziemi. Od pewnego czasu są podejmowane starania o wybudowanie tam mieszkań na tani wynajem.

Potencjał nieruchomości

Urzędnicy sprawdzili, ile mieszkań można zbudować na tym terenie. Na dwóch działkach pod zabudowę blokami i usługami można zrealizować 62 mieszkania. I tu pojawia się pierwszy problem. Przy takiej liczbie lokali urząd musiałby zbudować dwukondygnacyjny garaż podziemny na 75 miejsc. Przy zmniejszeniu liczby mieszkań do 53 wystarczyłaby jedna kondygnacja garażu. Choć w grę wchodzi jeszcze inna opcja –  o czym później.

Na kolejnej działce pod bloki mogłyby powstać dwa sześciokondygnacyjne budynki z około 100 mieszkaniami i 115 miejscami postojowymi w dwukondygnacyjnym garażu podziemnym. Inwestycję miałaby poprowadzić spółka KZN SIM Ziemia Krakowska*, która w marcu tego roku wystąpiła do urzędu miasta o przekazanie aportem działki. Następna parcela jest już pod usługi i tam mógłby stanąć pięciopiętrowy biurowiec z częścią dostępną np. pod przedszkole na dolnych kondygnacjach.

– Bardzo cieszę się, że miasto planuje rzeczywiście wykorzystać ten teren do budowy mieszkalnictwa społecznego – o to od kilku lat walczyliśmy wraz z mieszkankami i mieszkańcami oraz aktywistami – komentuje radna Aleksandra Owca.

Taniej i mniej, czy drożej i więcej? Kwestia parkingu

Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego średni koszt budowy kondygnacji podziemnej jest około 2,5-3 razy droższy niż naziemnej. Koszty budowy garaży mogą więc pochłonąć od kilkunastu do nawet 30 proc. wartości całego przedsięwzięcia. Inwestor będzie więc musiał wszystko dokładnie policzyć. Być może jednak nie będzie trzeba rezygnować z większej liczby mieszkań.

Radna Aleksandra Owca przypomina, że „wyliczenia dotyczące możliwości wykorzystania tych terenów na budownictwo społeczne, w szczególności kwestie związane z koniecznością budowy jedno- lub dwukondygnacyjnych garaży oparte są na stanie prawnym, który niekoniecznie będzie w sprawie miał zastosowanie”.

– Po pierwsze opierają się na przepisach, które uzależniają liczbę miejsc postojowych od obszaru określonego w planie ogólnym, którego jak wiemy, jeszcze nie mamy. Po drugie, wiemy, że Ministerstwo Rozwoju i Technologii intensywnie pracuje nad likwidacją tak wyśrubowanej minimalnej liczby miejsc postojowych, o co apelują zarówno samorządy, jak i deweloperzy. Jeśli miasto chce zostać aktywnym graczem w polityce mieszkaniowej, musi nauczyć się pracować długofalowo. Inwestycje w społeczne mieszkalnictwo nie będą tanie, ale w dłuższej perspektywie przyniosą ogromną poprawę jakości życia i zrównoważony rozwój Krakowa – stwierdza radna Owca.

50, 70 albo 130 mieszkań

Jest jeszcze jeden problem dotyczących pierwszych dwóch działek. – Tam na środku działki stoi budynek, gdzie 10 czy 8 proc. udziałów należy do osób prywatnych. Chcieliśmy dużo wcześniej wykupić te udziały, ale właściciele nie byli zainteresowani. Przy drugiej próbie, już po tym, jak rada nie zgodziła się na sprzedaż działek, ponowiliśmy ofertę w oparciu o operat szacunkowy, ale i tym razem bez powodzenia – mówi radny Boguslaw Kośmider, były wiceprezydent Krakowa, który zajmował się m.in. mieszkaniami komunalnymi.

Kośmider podkreśla, że wyburzenie stojącej tam nieruchomości, spowodowałoby, iż teren ten mógłby zostać dużo lepiej wykorzystany. – To różnica 60-kilku mieszkań, więc zamiast obecnie maksymalnie 70, mogłoby powstać 130 mieszkań – mówi.

Radny zdradza, że to właśnie ten problem spowodował wystawienie na sprzedaż tych terenów, bo prywatny inwestor mógłby negocjować z właścicielami udziałów i zapłacić nawet więcej niż realnie są one warte. Miasto tego nie może zrobić, aby nie narazić się na zarzuty naruszenia dyscypliny finansowej.

– Ktoś jednak będzie musiał się z tymi właścicielami porozumieć. Być może SIM będzie miała większe pole manewru – dodaje.

O tę przeszkodzę zapytaliśmy radną Aleksandrę Owce. – Trudno mi bez uczestnictwa w rozmowach z mniejszościowym właścicielem nieruchomości wypowiadać się na temat tych negocjacji, jednak jestem przekonana, że miasto jest w stanie dogadać się w sprawie tego gruntu tak, aby obie strony były zadowolone – uważa.

– Musimy pamiętać, że społeczne budownictwo czynszowe jest w określonych warunkach celem publicznym i może uzasadniać nawet wywłaszczenie. Nie oznacza to oczywiście, że w tej konkretnej sytuacji będzie to konieczne czy łatwe, ale w mojej ocenie najwyższy czas, żeby samorządy traktowały mieszkalnictwo równie poważnie i priorytetowo jak np. budowę dróg – podkreśla Aleksandra Owca.

Jak mówi Bogusław Kośmider, jeśli udałoby się przygotować wszystkie formalności oraz zabezpieczyć środki w budżecie, to budowa inwestycji mogłaby wystartować już pod koniec przyszłego roku. Dopłaty z budżetu centralnego w takim systemie sięgają nawet 35 proc. wartości inwestycji, istnieje też możliwość preferencyjnego kredytu do 80 proc. wysokości kwoty inwestycji (bez odsetek), a także partycypacja najemców do 30 proc.

Dla kogo te mieszkania?

Zgodnie z informacjami Ministerstwa Rozwoju i Technologii mieszkania SIM są „dla osób i rodzin nie posiadających własnego mieszkania w danej miejscowości, którzy dysponują środkami na regularne opłacanie czynszu, jednak ich dochody są za niskie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie”.

*KZN SIM Ziemia Krakowska to spółka utworzona przez 11 gmin – Kraków, Alwernię, Charsznicę, Wieprz, Gdów, Pałecznicę, Iwanowice, Skałę, Sułoszową, Raciechowice, Gołczę i Krajowy Zasób Nieruchomości.